150 Jahre preußisches Ansiedlungsgesetz: Ein vergessenes Jubiläum des deutschen Planungsrechts (Carsten Benke August 2026) – ENTWURF/Kurzfassung

Mon, 24 Aug 2026 20:59:54 GMT

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Am 25. August 2026 jährt sich die Unterzeichnung des preußischen Ansiedlungsgesetzes zum 150. Mal. Genauso wie das Jubiläum des preußischen Fluchtliniengesetzes von 1875 scheint auch dieses Datum weitgehend unbeachtet zu bleiben. Das Ansiedlungsgesetz steht heute deutlich in dessen Schatten, verdient aber ebenfalls Aufmerksamkeit. Denn auch in ihm finden sich zahlreiche Grundgedanken des heutigen Städtebaurechts.

Seine Regelungen liefern ebenso wie das Fluchtliniengesetz interessante Hintergründe für aktuelle Diskussionen über Baurechtsreformen, die Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie die gerechte Verteilung der Lasten für Infrastruktur und Erschließung.

Mit dem Begriff „Ansiedlungsgesetz“ werden heute häufig vor allem die späteren antipolnischen Gesetze verbunden, die seit 1886 der Förderung deutscher Ansiedlungen in den östlichen Provinzen Preußens dienten. Im Mittelpunkt steht hier jedoch das „Gesetz betreffend die Vertheilung der öffentlichen Lasten bei Grundstückstheilungen und die Gründung neuer Ansiedelungen in den Provinzen Preußen, Brandenburg, Pommern, Posen, Schlesien, Sachsen und Westfalen“ vom 25. August 1876. Dieses wurde durch das „Gesetz betreffend die Gründung neuer Ansiedlungen in den Provinzen Ostpreußen, Westpreußen, Brandenburg, Pommern, Posen, Schlesien, Sachsen und Westfalen“ vom 10. August 1904 umfassend neu gefasst.

Nach zeitgenössischem Verständnis diente das Gesetz dazu, die Wohnbebauung außerhalb bestehender Ortslagen zu beschränken und die Gemeinden vor unwirtschaftlichen Erschließungsaufwendungen zu schützen. Wer außerhalb einer „im Zusammenhange bebauten Ortschaft“ ein Wohnhaus errichten wollte, benötigte eine Ansiedlungsgenehmigung. Die Frage, wie notwendige Siedlungsentwicklung ermöglicht werden kann, ohne außerhalb bestehender Ortslagen eine ungeordnete Bebauung zu fördern, beschäftigt die Planung bis heute.

Die Novelle von 1904 brachte weniger eine inhaltliche Neuorientierung als vielmehr eine stärkere Systematisierung und planungsrechtliche Einbettung der bestehenden Regelungen. Nach dem neu gefassten § 13 benötigte grundsätzlich jeder eine Ansiedlungsgenehmigung, der außerhalb einer im Zusammenhang bebauten Ortschaft ein Wohnhaus errichten oder ein bestehendes Gebäude zu Wohnzwecken nutzen wollte. Zuständig war der Kreisausschuss, in Stadtkreisen die Ortspolizeibehörde. Erst nach Erteilung dieser Genehmigung durfte die eigentliche Bauerlaubnis ausgesprochen werden.

Gleichzeitig enthielt § 13 bedeutende Ausnahmen. Innerhalb eines förmlich festgestellten Bebauungsplans war keine besondere Ansiedlungsgenehmigung erforderlich. Dasselbe galt für Wohnhäuser auf bereits bebauten Grundstücken im Zusammenhang mit vorhandenen Wohngebäuden. Hier zeigt sich ein Gedanke, der heutigen Planerinnen und Planern vertraut erscheint: Wo die bauliche Entwicklung bereits planerisch geordnet ist, können zusätzliche Genehmigungsverfahren entbehrlich sein.

Damit weist das Ansiedlungsgesetz überraschende Parallelen zum heutigen Baugesetzbuch auf. Die Unterscheidung zwischen Innen- und Außenbereich in den §§ 34 und 35 BauGB knüpft an ähnliche Grundfragen an. Zugleich erinnert die Freistellung planmäßig entwickelter Gebiete an die Steuerungswirkung heutiger Bebauungspläne nach §§ 30 ff. BauGB.

Besonders bemerkenswert sind die Möglichkeiten, die das Gesetz zur Sicherung notwendiger Infrastruktur eröffnete. Im Zusammenhang mit Ansiedlungsgenehmigungen konnten die Bereitstellung von Flächen, Anlagen oder finanziellen Leistungen für Straßen, Entwässerung, Schulen oder kirchliche Einrichtungen verlangt werden. Damit war ein Grundgedanke des heutigen städtebaulichen Vertrags nach § 11 BauGB bereits angelegt: Private Entwicklungsinteressen und öffentliche Infrastrukturvorsorge sollten nicht unabhängig voneinander betrachtet werden.

Allerdings musste die öffentliche Hand erst lernen, die Möglichkeiten dieses Instruments tatsächlich auszuschöpfen. Die gesetzlichen Grundlagen standen bereits seit 1876 zur Verfügung, wurden aber offenbar vielerorts nur zurückhaltend genutzt. Erst mit der Professionalisierung von Verwaltung und Stadtplanung um die Jahrhundertwende erkannte man die Potenziale des Gesetzes stärker. Die Reform von 1904 dürfte diesen Prozess zusätzlich gefördert haben.

Die Forschung hat sich mit dieser Entwicklung bisher nur begrenzt beschäftigt. Einzelne Fallbeispiele zeigen jedoch, dass Landkreise und Kommunen Ansiedlungsgenehmigungen und die damit verbundenen vertraglichen Vereinbarungen zunehmend nutzten, um Erschließungsmaßnahmen, Verkehrsflächen, Schulen, Grünanlagen und andere Gemeinwohlbelange abzusichern.

Das Ansiedlungsgesetz stand zudem in engem Zusammenhang mit dem preußischen Fluchtliniengesetz von 1875. Dieses schuf ein Verfahren der kommunalen Planung, Bekanntmachung und Festsetzung von Fluchtlinien und stärkte die kommunale Planungshoheit gegenüber staatlichen Behörden. Das Ansiedlungsgesetz ergänzte diese Regelungen für neue Siedlungsgebiete außerhalb bestehender Ortslagen. Häufig bildete die Ansiedlungsgenehmigung den ersten Schritt einer Entwicklung, an die später Fluchtlinienplanungen und weitere städtebauliche Maßnahmen anknüpften.

Betrachtet man beide Gesetze gemeinsam, treten überraschend moderne Elemente des Städtebaurechts hervor: kommunale Planungshoheit, geregelte Beteiligungsverfahren, die Steuerung der Außenentwicklung sowie die Verknüpfung privater Bautätigkeit mit Infrastrukturverantwortung. Viele Grundgedanken der heutigen §§ 11, 30, 34 und 35 BauGB waren damit bereits vor mehr als einem Jahrhundert angelegt.

Umso bemerkenswerter ist, dass dem 150-jährigen Jubiläum des Ansiedlungsgesetzes bislang kaum Aufmerksamkeit gewidmet wird. Während das Fluchtliniengesetz zumindest in der planungshistorischen Forschung regelmäßig behandelt wird, hat das Ansiedlungsgesetz in den vergangenen Jahrzehnten vergleichsweise wenig Beachtung gefunden. Dabei gehört es zu den wichtigen Entwicklungslinien des deutschen Planungsrechts.

Bereits im späten 19. Jahrhundert wurden Verfahren entwickelt, die Planung, Infrastrukturvorsorge und die Abstimmung zwischen öffentlichen und privaten Interessen miteinander verbanden – allerdings noch mit den begrenzten Mitwirkungsmöglichkeiten ihrer Zeit. Die zunehmende Komplexität des heutigen Planungsrechts wird vielfach wiederum mit neuen Sonderregelungen und Ausnahmen beantwortet. Ob dies der richtige Weg ist, erscheint zumindest diskussionswürdig.

Fluchtliniengesetz und Ansiedlungsgesetz erinnern daran, dass klare Strukturen, überschaubare Verfahren und eine frühzeitige Verknüpfung privater Bauinteressen mit öffentlicher Infrastrukturvorsorge bereits vor 150 Jahren wichtige Elemente der Stadtentwicklung waren.

Hinweis: Im September erscheint im Jahrbuch des Landesarchivs Berlin ein Beitrag des Verfassers zur Entstehung der Gartenstadt Frohnau. Anhand umfangreicher Archivquellen wird dort gezeigt, wie private Terrainentwicklung, Fluchtlinienplanung und Ansiedlungsgesetzgebung in der Praxis zusammenwirkten. Gerade die Entwicklung Frohnaus verdeutlicht, welches Potenzial das Ansiedlungsgesetz bot, um private Stadtentwicklungsprojekte mit verbindlichen Beiträgen zur Infrastrukturversorgung und zur geordneten Siedlungsentwicklung zu verknüpfen.

150 Jahre preußisches Fluchtliniengesetz (Carsten Benke September 2025) ENTWURF/Kurzfassung

Vor 150 Jahren, am 2. Juli 1875, unterzeichnete Wilhelm I. als preußischer König das „Gesetz, betreffend die Anlegung und Veränderung von Straßen und Plätzen in Städten und ländlichen Ortschaften“. Angesichts der aktuellen Diskussionen über Baurechtsreformen und die Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren lohnt ein Blick zurück auf die Anfänge geregelter Planungs- und Beteiligungsverfahren.

Vor dieser heute als Fluchtliniengesetz bekannten Regelung hatte es in Preußen bereits örtliche Regulative zur Planung von Siedlungen gegeben. Auch andere deutsche Staaten entwickelten entsprechende Grundlagen: Das Großherzogtum Baden erließ 1868 eine verwandte Regelung; das Allgemeine Baugesetz für das Königreich Sachsen von 1900 ging später in mancher Hinsicht weiter.

Für einen großen Teil Deutschlands prägte jedoch vor allem das preußische Fluchtliniengesetz die Entwicklung des Planungsrechts. Über Jahrzehnte bildete es eine zentrale Grundlage der städtebaulichen Planung. Nach altem Recht festgesetzte und später übergeleitete Fluchtlinien können teilweise noch heute fortgelten.

Die Gemeinde als Trägerin der Planung

Das Gesetz blieb unvollkommen und wurde später nur schrittweise erweitert. Einige bis heute wichtige Grundentscheidungen wurden jedoch bereits 1875 getroffen. Nach § 1 waren Straßen- und Baufluchtlinien vom Gemeindevorstand im Einvernehmen mit der Gemeindevertretung und mit Zustimmung der Ortspolizeibehörde festzusetzen. Die Gemeinde erhielt damit eine maßgebliche Rolle bei der räumlichen Planung.

Der Regierungsentwurf hatte der Ortspolizei, die für Bauaufsicht und Gefahrenabwehr zuständig war, zunächst größeren Einfluss eingeräumt. Im preußischen Abgeordnetenhaus wurde deshalb intensiv über das Verhältnis von staatlicher Polizei und kommunaler Selbstverwaltung gestritten. Der nationalliberale Abgeordnete Johannes Miquel setzte sich dabei nachdrücklich für die kommunale Zuständigkeit ein:

„Aber die Frage, in welcher Gegend der Feldmark zweckmäßig zu bauen sei […], die Frage, nach welcher Gegend es mehr im Interesse der Gemeinde liegt, sich auszudehnen, diese Fragen sind Gemeindefragen und gehören zur Gemeindeverwaltung.“

Diese Auffassung setzte sich im Grundsatz durch. Der Gemeindevorstand wurde im Einverständnis mit der Gemeindevertretung federführend. Zugleich entstand ein gestuftes Verfahren aus Abstimmung, Bekanntmachung, Beteiligung und Festsetzung – vieles davon erscheint uns heute vertraut.

Die Ortspolizeibehörde musste allerdings weiterhin zustimmen. Das Gesetz begrenzte die Versagung auf die von ihr wahrzunehmenden polizeilichen Belange; bei Meinungsverschiedenheiten konnte der Kreisausschuss entscheiden. Die Grenze zwischen Gefahrenabwehr und gestalterischer Einflussnahme blieb dennoch umstritten.

Ein früher Bebauungsplan – mit begrenztem Inhalt

Der Katalog der Planungsziele war noch kurz. Bei der Festsetzung der Fluchtlinien waren der Verkehr, die Feuersicherheit und die öffentliche Gesundheit zu berücksichtigen. Außerdem sollte eine Verunstaltung der Straßen und Plätze verhindert werden. Das Gesetz verlangte ferner Angaben zu Höhenlage und Entwässerung sowie eine ausreichende Straßenbreite und gute Verbindungen zu bestehenden Baugebieten.

Fluchtlinienpläne waren keine Bebauungspläne im heutigen Sinne. Sie legten vor allem Straßenfluchten und gegebenenfalls davon abweichende Baufluchten fest. Gleichwohl verwendete das Gesetz bereits den Begriff „Bebauungsplan“ für die vorausschauende Planung größerer Flächen.

Der mögliche Planinhalt blieb zunächst eng begrenzt. Erst das preußische Wohnungsgesetz vom 28. März 1918 erweiterte die städtebaulichen Steuerungsmöglichkeiten erheblich. In diesem Zusammenhang wurden auch Grün-, Spiel- und Erholungsflächen sowie weitergehende wohnungsbezogene Festsetzungen planungsrechtlich stärker berücksichtigt.

Das Ansiedlungsgesetz von 1876 ergänzte das Fluchtliniengesetz bei der Entwicklung neuer Siedlungen außerhalb bestehender Ortslagen. In solchen Verfahren konnten später auch Vereinbarungen über Infrastruktur und Gemeinwohlleistungen eine Rolle spielen.

Die gesetzlichen Regelungen waren insgesamt kompakt. Das bedeutete jedoch nicht, dass Planung einfach oder konfliktfrei verlief. Auch damals mussten die Interessen von Grundstückseigentümern, Gemeinden, staatlichen Stellen und mächtigen Infrastrukturträgern wie der Eisenbahn miteinander abgestimmt werden.

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